/ Concepto Sendero
Con el respaldo de más de 30 años de historia en el desarrollo, la operación y administración de centros comerciales comunitarios (community centers),en 2002, Acosta Verde creó la marca de centros comerciales Plaza Sendero, siendo Plaza Sendero Escobedo, ubicada en el estado de Nuevo León, el primer centro comercial bajo este concepto.Las Plazas Sendero se caracterizan por ofrecer un punto de encuentro donde las personas pueden realizar compras teniendo a su disposición diversas actividades de entretenimiento, utilizando tiendas de autoservicio y cines para desempeñar el papel de ancla.
Lo anterior ha contribuido a que los centros comerciales bajo este concepto destaquen por sus altos niveles de ocupación y volumen de tráfico de visitantes, incluso durante periodos complejos, como la crisis financiera de 2008-2009 y la pandemia por COVID-19.
Gracias a todo esto, Acosta Verde ha logrado posicionar al modelo Plaza Sendero como una de las opciones más atractivas para el crecimiento de los principales comerciantes de México, lo que le ha permitido consolidar relaciones de largo plazo con las marcas de mayor renombre en el país.
Layout
A continuación, se muestra la distribución de espacios para el modelo Plaza Sendero, así como algunas de las marcas que nos han elegido dentro de algunas o todas las plazas del portafolio:
Ubicación privilegiada
Enfoque comercial
Experiencia de compra
Composición de arrendatarios
Características físicas
- 1 supermercado
- 1 complejo de cines
- Entre 4 y 5 tiendas departamentales
- Entre 2 y 3 sucursales bancarias
- De 2 a 4 comercios (departamentos, bancos o restaurantes) en formato independiente (stand alone) en el área de estacionamiento
- Entre 4 y 6 restaurantes de forma individual más un área de comida (food court)
- ~100 locales de entretenimiento, ropa, calzado, electrónicos, gimnasio, entre otros
Estrategia de Operación:
- Arrendatarios con marcas dedicadas al entretenimiento infantil y familiar como parte medular de la composición de la oferta del centro comercial
- Eventos sociales para todos los miembros de la familia, conciertos con artistas reconocidos y de moda
- Mayor apertura de gimnasios
- Espacios de convivencia, Plaza Sendero es un punto de encuentro para las comunidades donde opera
Resultados Probados
/ Propiedades
Al 31 de diciembre de 2022, el portafolio de Acosta Verde está conformado por 18 propiedades, 17 en operación y 1 en desarrollo, manteniéndose sin cambios respecto al 2021.
El Portafolio en Desarrollo está integrado por Sendero Ensenada, cuya construcción fue interrumpida por las afectaciones generadas por COVID-19. Su terminación será definida una vez que el contexto macroeconómico permita garantizar el cumplimiento de los estándares característicos del concepto Plaza Sendero.
En paralelo, Acosta Verde se mantiene bien posicionado para aprovechar oportunidades de inversión que le permitan incrementar la generación de valor. Por ello, la Compañía analiza constantemente diversas oportunidades de inversión en pro de capitalizar aquellas que se alineen a sus estándares de rentabilidad.
Al cierre de 2022, el portafolio se encuentra integrado por las siguientes propiedades:
(1) Porcentaje del total de los ingresos y NOI generado por el ABR propiedad de Acosta Verde que consolida en los Estados Financieros.
(2) Porcentaje de propiedad de Acosta Verde con base en el proindiviso de cada centro comercial.
Cabe mencionar que, con el fin de estar alineados a las prácticas del mercado, a partir de 2022, los indicadores se comenzaron a reportar en una sola categoría como Portafolio Total (dejando de clasificarse en Estabilizado y En Estabilización). Sin embargo, para términos de consistencia se utilizará la comparativa de Mismos Centros Comerciales cuando se requiera.
/ Presencia Geográfica
Los centros comerciales de Acosta Verde se encuentran ubicados en ciudades aledañas y/o con centros de manufactura o servicios, ya que estos representan un alto potencial de crecimiento en materia de clientes y visitantes.
Al cierre de 2022, las 18 propiedades del Portafolio Total de la Compañía se encuentran distribuidos en nueve estados de la República Mexicana, principalmente en la región noreste y noroeste.
* En desarrollo al 31 de diciembre 2022
/ Principales Arrendatarios
Durante 2022, la marca Plaza Sendero mantuvo una alta cercanía con sus arrendatarios, priorizando siempre la comunicación con ellos para conocer y satisfacer sus necesidades, en pro de incentivar relaciones de largo plazo. Gracias a esto:
Acosta Verde ha logrado que hasta el 50% del ABR de cada nueva Plaza Sendero se encuentre comercializado con cadenas nacionales, lo cual ayuda a lograr la meta de alta tasa de ocupación del ABR desde la apertura.
Las Plazas Sendero registran altos niveles de comercialización y flujo de visitantes desde el primer día de operación, así como una diversificada oferta para los visitantes.
Por esta razón, año con año, una buena parte de los esfuerzos de la Compañía está enfocada en robustecer la fuerza de ventas a nivel nacional, para mantener la cercanía y comunicación constante con los arrendatarios que caracteriza a la marca Plaza Sendero.
En paralelo, Acosta Verde siempre busca incorporar nuevos arrendatarios antes y después de la apertura de los centros comerciales, a los cuales, una vez se hayan establecido, se les da un seguimiento puntual para anticipar peticiones de servicio y asegurar así su máxima comodidad, en pro de garantizar la futura renovación de los arrendamientos.
Fruto de este trabajo en equipo, el modelo Plaza Sendero ha logrado que un número significativo de socios comerciales sean recurrentes, es decir, cuenten con presencia en 7 o más centros comerciales propiedad de Acosta Verde, y que cada vez más cadenas locales, regionales o nacionales consideren a Plazas Sendero como su primera opción para el crecimiento.
Entre las marcas más conocidas con las que colaboramos se encuentran Cinépolis, el principal operador de cines en México; Liverpool, cadena líder en tiendas departamentales a nivel nacional, con su concepto Suburbia se ha integrado exitosamente en diversos desarrollos de Acosta Verde; y, Soriana, una de las cadenas de supermercados más grandes del país.
Además de estas tiendas ancla, se ha logrado contar con la presencia de otras marcas de renombre como Casa Ley (líder en supermercados en la región noroeste de México), Merco, Smart, C&A, Happyland, Circus Park, SmartFit, Promoda, Miniso, Carl's Jr., Starbucks, Coppel, Del Sol, Woolworth, Ultra Gym, Cuidado con el Perro, Parisina, entre otros.
Por último, la Compañía cuenta con un equipo dedicado a la renovación y retención de clientes, cuya tarea es estar al pendiente del calendario de vencimientos de los arrendamientos, con el objetivo de llevar a cabo las negociaciones correspondientes para asegurar el mayor porcentaje de renovaciones posible e incrementar el lease spread (indicador que refleja la variación entre la renta promedio de un grupo de contratos renovados vs. la renta promedio anterior de dichos contratos).
CARACTERÍSTICAS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
Uno de los aspectos más importantes para Acosta Verde es contar con una oferta variada a través de arrendamientos diversificados en giros y ubicación geográfica, ya que con ello se mejora la experiencia de los visitantes al asegurar que durante su visita puedan satisfacer todas sus necesidades de consumo, conveniencia y servicios.
En este respecto, al cierre de 2022, existen aproximadamente 1,744 contratos de arrendamiento como parte del Portafolio Total. Asimismo, como parte del ingreso operativo se genera a través del arrendamiento de espacios en áreas comunes, los contratos correspondientes a estas zonas totalizaron 373 al finalizar el 2022.
EN TÉRMINOS DE ABR, LOS 10 PRINCIPALES ARRENDATARIOS DE ACOSTA VERDE SON:
DESGLOSANDO LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POR
CATEGORÍA DE INQUILINO COMO PORCENTAJE DE LOS INGRESOS POR ABR:
DESGLOSANDO LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO POR
CATEGORÍA DE INQUILINO COMO PORCENTAJE DE LOS INGRESOS POR RENTA BASE:
/ Principales Métricas Operativas
Al cierre de 2022, el portafolio estaba integrado por 17 centros comerciales desarrollados y operados bajo la modalidad Community Center que distingue a la marca Sendero; contando con un total de ABR de 442,044 m2.
De igual manera, el portafolio incluye ocho subanclas cuyos locales se ubican dentro de cinco centros comerciales de Acosta Verde. Estas subanclas fueron adquiridas en 2017 a través del Fideicomiso CIB 2715 y sus ingresos se reconocen por método de participación, la participación de Acosta Verde es del 50%.
Ocupación del Portafolio en Operación
La ocupación del portafolio en operación se ubicó en 92.9% al finalizar el 2022, representando un incremento de 2.2 pp. respecto al 90.7% registrado en 2021, resultado de los esfuerzos desplegados para incentivar una mayor afluencia en Plazas Sendero para beneficio de nuestros arrendatarios, así como del extraordinario trabajo de nuestra fuerza de ventas para atraer nuevos inquilinos, y de nuestro equipo de renovación y retención de clientes para mantener las relaciones de largo plazo que caracterizan a la marca Sendero.
% OCUPACIÓN PORTAFOLIO TOTAL:
DESGLOSE DE LA OCUPACIÓN POR PROPIEDAD:
(1) Corresponde a 8 locales de comercios “sub-ancla” localizados dentro de diferentes centros comerciales Sendero, en los estados de Chihuahua, Estado de México, Tamaulipas y San Luis Potosí.
/ Afluencia de Visitantes y Tráfico Vehicular
Gracias al levantamiento de restricciones y los esfuerzos comerciales de Grupo Acosta Verde, las plazas operaron en sus horarios de funcionamiento habituales, incentivando con ello el flujo de visitantes y el tráfico vehicular.
En este sentido, durante 2022 el incremento en la afluencia de visitantes a los centros comerciales fue de 11%, pasando de 88 millones de visitantes en 2021 a 97 millones en 2022.
Respecto al tráfico vehicular, este fue de 22.7 millones en el 2022, creciendo 15% frente a los 19.7 millones de vehículos registrados en 2021. Cabe destacar que el tráfico vehicular registrado en todos los trimestres de 2022 fue mayor a aquel registrado antes de la pandemia.
AFLUENCIA HISTÓRICA DEL PORTAFOLIO TOTAL (MILLONES DE VISITANTES)
TRÁFICO VEHICULAR TRIMESTRAL ESTACIONAMIENTOS (MILLONES DE VEHÍCULOS)
/ Vencimiento de Contratos
Al 31 de diciembre de 2022, los vencimientos de contratos, en términos de ABR y renta fija, se encuentra a continuación:
(*) Contratos que al 31 de diciembre de 2022 se encuentran en proceso de renovación.
Es importante destacar que la mayor parte del ABR y de la renta fija tiene vencimiento hasta el 2027 y posterior
Renovación de Contratos y Lease Spread
A lo largo de 2022, Acosta Verde renovó con éxito un total de 442 contratos de arrendamiento, equivalentes a 51,487 m² de ABR del portafolio en operación.
Por su parte, el Lease Spread del año (indicador que refleja la variación entre la renta promedio de un grupo de contratos nuevos en comparación con la renta promedio que expiró con relación a este mismo grupo) se ubicó en 8.9%, tomando como base los 57,427 m2 renovados y sustituidos durante 2022.
/ Contribución económica (1)
En cuanto a la contribución económica del portafolio, los esfuerzos comerciales de Acosta Verde permitieron que esta creciera a lo largo de prácticamente todo el Portafolio en Operación en su comparativo anual.
En este sentido, los resultados financieros del portafolio del 2022, con base en el flujo de efectivo, fueron los siguientes:
Ingresos y NOI
Los Ingresos del Portafolio comprenden la Renta Base, Renta Variable (% de las ventas), Áreas Comunes (estacionamiento, publicidad, renta de espacios comunes) y Derechos de Arrendamiento.
INGRESOS Y NOI POR PROPIEDAD
(EN MILES DE PESOS)
(1) La información revelada en la subsección Contribución Económica considera lo siguiente:
La información presentada es en Base Flujo de Efectivo y no en Base Devengado.
La información de los siguientes centros comerciales está presentada incluyendo la participación de minoritarios, AV es dueña de: Chihuahua
56.9%, Los Mochis 56.9%, Tijuana 75.6%, Sur 75.6%, Obregón 75.6%, Culiacán 75.3%, Mexicali al 100% y Santa Catarina 40%.
(2) Incluye el 100% de los Ingresos y/o NOI del Fideicomiso CIB 2715, los cuales no se consolidan en AV y están registrados por método de participación. La participación de AV es del 50%.
DETALLES DE INGRESO CONSOLIDADO:
La siguiente gráfica muestra el comportamiento del NOI durante los últimos 7 años, así como el margen NOI sobre ingresos:
